家づくりの流れ
購入前の準備
計画
まずは、家族でどんな家に住みたいのか話し合い、現在の暮らしについて一人ひとりが毎日どんな行動をしているのか？要望や不満点の洗い出し、各自の好み、こだわり等、また将来的な家族構成も考えて調整しましょう。（子供が独立して夫婦2人となった場合等）
家族みんなの意見が整理できたら、どの部分を優先して家づくりをするのか優先順位を決めましょう。 実際、業者とのプランニングに取り掛かると、予算の検討やアドバイスを聞くといった場面で、判断や意思決定がスムーズに行えます。
情報収集
一般的には、住宅雑紙やインターネット、ハウスメーカーの資料等に目を通し、また住宅展示場や完成見学会に見学に行ったりして実際の商品（外観、工法、設備等）を見て、触るなどして確認します。その中で様々な情報を得て、家づくりに対するイメージが、膨らんだところで、”自分のこだわりたいところ”や”必要なものは何か？”を明確にして、具体化していきましょう。
土地購入
ただ土地のみを斡旋する不動産の仲介業者は、土地を売って、所有権移転登記をすればその後の家を建てる事に関しては、何の関係もないので、売ってしまえば ”終わり” なわけです。この時に、建物を二の次にして、土地だけにこだわって購入すると、逆に大きな出費をともなう事になりかねません。実際その土地には、どのような家が建てられるのか様々な建築制限があり、また地盤に問題はないか等購入前に必ず、建てる側の視点で適切なアドバイスをしてくれる施工会社に相談してみる事です。
| 建築制限とは |
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| 建物を建築しようとする場合、行政上の手続きとして建築確認が必要となります。自分が所有している土地だからといって自由に建物を建築しても良いというわけではないのでその計画が、下記の建築基準法や都市計画法等に適合しているか土地購入前に十分調査する必要があります。 |
| 地盤について |
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土地や建売住宅の広告には、交通の便、日当たり、間取りなどのうたい文句がならんでいます。しかし地盤の善し悪しについて触れた広告を見た事があるでしょうか？どんなに良い住宅を建てても、それを支える地盤に問題があれば、不同沈下等の大きなトラブルが発生する事となります。傾いた家の補修費に数百万もかかるとしたら、宅地の善し悪しが資産としての住宅の価値に影響を与えてしまう事になるでしょう。地盤をよく知る事は、宅地、建物の価値を守るためにも必要な第一歩なのです。 ●近隣住宅の基礎、外壁に亀裂、不同沈下がある。 これらに一つでも該当する場合は、地盤調査を行う必要があるでしょう。 もし何らかの地盤補強工事が必要となると、目安として60～200万程度かかると考えておけばよいでしょう。 |
家づくり計画
プラン・設計
まずは、敷地の状況について正確に把握しておく必要があります。土地の方位や地形、建築基準法やその他の関連法令等の制限、地盤、周辺環境、境界の位置などを確認します。
次に実際の生活を想定したうえで、そこに家を建てたとき、町並みとのバランス、隣家とのプライバシー、日当たり、風通し等敷地からそれらを読みとり、家の中の配置をゾーンに分けてみます。（これは全体のイメージをつかむため、目的別に部屋の配置を考える事です。）この際、動線が深く関わってくるので、水回りを1ケ所にまとめ家事のラインを短くし、使い勝手をよくする事や将来の動作の変化に備え、バリヤフリーの観点から移動するのに不便を感じない部屋の配置にする等ライフスタイルに合わせたものにします。
また、建物の配置も重要なポイントなので、敷地のどの位置に配置するかによって、光の採り入れ方、、駐車スペース、庭の広さ、通路等も変わってくるため、トータルに考えておくのがよいでしょう。これらの配置が決まったら、家電、家具、コンセント等の位置や寸法も、決めておきましょう。（家具、冷蔵庫、洗濯機等大きなものを入れる際、後から入らないという場合もあります。）
見積もり
プランが確定したら、詳細の見積もりをとります。（プランが規格化され金額が決まっているものは除く）
この時、外部仕様、内部仕様、設備仕様が、予算内におさまるかどうかを重点に、その項目の金額を一つ一つ分かりやすく提示してもらいます。仮に予算をオーバーした場合は、見直す必要があるので、あまり重要でない部分にはお金をかけず、自分が本当にこだわりたいところのみ予算をかけ尚且つ最低限の品質を守る事が基本ですが、それ以外に金額を落とす方法には以下の3つがあります。
| 金額を落とす方法 |
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●仕様のグレードを下げる ●坪数を減らす ●複雑な構造ではなくシンプルにする |
資金計画
1.土地、住宅を取得する際の総費用を確認します。
| 土地購入費 | 建設費 | 住宅ローン利用時の 諸費用 |
その他費用 |
|---|---|---|---|
| ●土地価格 ●仲介手数料 ●売買契約印紙代 ●登録免許税（所有権移転登記） ●不動産取得税 ●司法書士への報酬（所有権移転登記） ●固定資産税（日割り計算） |
●建物価格（本体/付帯工事） ●工事請負契約印紙代 ●登録免許税（所有権保存、移転登記） ●不動産取得税 ●司法書士への報酬（所有権保存、移転登記） ●古家解体費用（建替えの場合） ●土地家屋調査士への報酬（建物表示登記/滅失登記） |
●金消契約印紙代 ●つなぎ融資印紙代、金利 ●融資手数料 ●保証料 ●団体信用生命保険料 ●火災保険料 ●登録免許税（抵当権設定登記） ●司法書士への報酬（抵当権設定登記） ●物件検査手数料 |
●地震保険料（任意加入） ●水道加入金 ●仮住まい費用 ●引っ越し代 ●粗大ごみ処分費用 ●電話移設費 ●家具、家電製品、カーテン ●地鎮祭、上棟式 ●近隣挨拶 |
2.住宅を取得後、継続的に必要な費用を把握します。
固定資産税・・・（原則年4回） 都市計画税・・・（原則年4回） 住宅の点検及び補修のための積立・・・（任意） 団体信用生命保険料・・・（毎年） 地震保険料・・・（契約期間満了時） |
3.支出計画を立てます。
住宅ローンを組む場合、安心なライフプランを実現するために将来を見据え、「いくらまで借りられるか」ではなく「いくらなら無理なく返せるか」を考えて計画的な支出計画を立てる必要があります。
その時に、金利や返済額ばかりに目を向けがちですが、長い返済期間を考えると、子供の教育費の増加や結婚、住宅の修繕費用、ご両親の介護、各保険料の支払い、住宅以外の自動車ローン等の支払い、一時的な支払い（病気や事故、車、電化製品、家具等の購入）様々な出費がある事を忘れてはいけません。
住宅ローンで不動産を購入する際は、後悔しないためにも、将来のライフサイクルを見据えて、自分にあった無理のない返済計画を立てましょう。
簡単に融資額、返済額を計算したい、住宅ローンの総返済額を比較したい、ライフイベントを踏まえた資金計画をしたい場合等は、 こちらの 住宅ローンシミュレーションをご利用ください。
契約
契約書で気をつける点とは！
1.請負金額 …
見積書の金額と合っているか。
2.支払い方法 …
現金決済/ローン決済のどちらか、またその支払い時期と金額。
この時支払い方法が、ローン決済になる場合、注意していただきたいのは融資が下りるまで待ってもらえない時、「つなぎ融資」を受ける事になるので、新たにその分の金利や契約書印紙代の負担が増える事になります。
また支払い時期と金額については、施工会社とよく話し合い、できるだけ資金調達スケジュールとの兼ね合いを考慮してもらったうえで契約書に記載します。
「つなぎ融資とは」 ・・・ 住宅ローンを申し込んだ金融機関から融資金が下りるまでの間、別の金融機関から一時的に借りるローンの事。
住宅ローンは、建物に対して抵当権を設定するので、完成するまで、融資が実行されません。 しかし、建築会社に対しては契約時、上棟時、引渡時の３回に分けて、請負金額の支払いをしなくてはならず、その間、住宅ローンとは別のローンを一時的に組んで支払いに充てるのが一般的です。 まず、つなぎ融資で建築会社に支払い、建物完成後、自分の名前で登記を済ませ、その建物を担保に住宅ローンを組んで、融資が実行されたら、つなぎ融資を返済します。
3.工事請負契約約款
瑕疵担保責任の保証期間についての記載、契約通りに工事が終わらなかった場合や、逆に支払いを行なわなかった場合の違約金の支払い、紛争処理機関の申立先などの確認をしておきます。
着工から完成まで
着工
着工前にやるべき事！
| 建築確認申請 |
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「建築確認申請」とは、これから建築しようとしている建物が、法令基準に適合しているかどうかを、行政（市や町）がチェックする制度です。この制度には、住みやすい街の環境を維持する、また、建築に素人である一般市民を悪質な建築業者から守るという意味合いがあります。建築確認許可が下りて、初めて着工が可能となります。 プラン、設計は計画段階で確定しておき、確認申請後は変更しないのが原則です。とはいえ、現場を見て初めて気がつくことがあったり、諸々の事情でプラン変更を余議なくされたりすることもないとは限りません。 こうした場合、対処方法は変更の規模によりに分けられます。たとえば内部仕切りを動かす、といった「軽微な変更」であれば、中間検査か完了検査時に変更図を添付すれば済みますが、10㎡ 以内の床面積増加では「記載事項変更届」の提出が、10㎡ 超の床面積増加では「計画変更確認申請」の提出が、それぞれ必要となります。また、用途や規模、構造の変更といった、大幅な変更をする場合は、いったん提出した確認申請を取り下げ、新たに確認申請をし直すことになります。こうなると手間も費用もかかるので、建築確認申請は、くれぐれも慎重に行いましょう。 |
| 地鎮祭 |
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地鎮祭は、「床(とこ)鎮めの祭り」とも言い、土木や建築などの工事を始める前に行うもので、その土地の神を鎮め、土地を利用させてもらうことの許しを得る神道の祭儀です。一般には、神を祀って工事の無事を祈る儀式と認識されており、安全祈願祭と呼ばれることもあります。 地鎮祭の必要性を挙げてみますと、工事関係者にとっては、地鎮祭は安心して工事を行うために必須の行事と言えるでしょう。 お施主様にとっては、その土地でこれから数十年住んでいくため、土地の神に挨拶をする大切な行事であると言えるでしょう。やはり、気持ちよく工事をおこない、気持ちよくその土地・建物で暮らしていかれるためにも、何らかの理由があれば別ですが、地鎮祭は開祭するべきだと思います。 ちなみに、日取りは大安、先勝、友引などの吉日を選んで行いますが、祝い事なので午前中が良いとされています。 |
| 近隣挨拶 |
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建築工事期間中は、業者も当然できるかぎりの近隣配慮をおこなっておりますが、それでも、多かれ少なかれ、ご迷惑をおかけすることになるのは、紛れもない事実であります。これは避けることができないといっても過言ではないでしょう。騒音・駐車・職人の声など、気にすれば、いくらでも迷惑をかけてしまう要素があります。挨拶が遅れてクレームになるというケースもありますので、必ず建築主と住宅会社の工事担当者が、挨拶の品物を添えて一緒に訪問するのがよいでしょう。 |
工事の途中で行う儀式！
| 上棟式 |
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上棟時について、「上棟式」という儀式があります。省略するケースがありますがこれは、棟上げまで工事が終了した事に感謝し無事建物が完成する事を祈願する儀式で木造軸組工法では、棟木を棟に上げる時に、魔よけのための幣束を鬼門に向けて立て、四隅の柱に酒や塩をまき、天地四方の神を拝んだりと、地域によっては餅やお金をまくところもあります。 |
工事の流れ
古家解体（更地の場合除く）、地盤調査、仮設工事、基礎工事、足場、上棟、屋根工事、中間検査、造作工事、電気工事、給排水工事、内装工事、外構工事等を経て、完成となります。工事中は可能な限り現場に足を運び、当初の仕様、設備どおりに進行しているか確認するようにしましょう。
竣工引渡
完成すると、設計どおりに出来上がっているかをチェックする竣工検査が行われるため、竣工後、4日以内にその申請書を提出しなければなりません。これは行政上の手続きで、建築確認申請時に提出された図面と同じ建物がつくられているか確認するものです。検査に合格すれば、検査済証が交付され無事に引渡となります。その時カギとともに、建築確認通知書、住宅についての各保証書（瑕疵担保、地盤保証など）、設備類の説明書を受け取ります。
登記
法律的に「これが自分の家である」という権利を主張するための作業が「登記」です。
登記をしておかないと、たとえ購入代金を支払ってあったとしても、悪意ある売り主が第三者に二重売却し、その第三者が先に登記してしまったら、家の所有権が得られなくなってしまいます。まずは、工事が完了して１カ月以内に、建築確認通知書類および工事完了引渡証明書などの所有権証明書を添付して申請する「表示登記」を行い、これが完了すれば登録免許税を納付して「所有権保存登記」を行ないます。保存登記をすることによって建物の権利証が発行されます。
また、引き渡し時には工事代金の決済をすることになりますが、その物件を担保にして住宅ローンを借りる際は、事前に「抵当権設定登記」を済ませる必要もあります。いずれの手続きも、自分で行うことは煩雑なので、一般的には司法書士などの専門家に依頼することになります。（これらの登記は、引渡を受けるまでにまとめて司法書士に依頼する事が多いようです。）
すべての登記が完了し、権利証を受け取って、ようやく自分たちのものになり、権利を主張する事ができるのです。
